Affitti Brevi 2026: Cedolare al 26% Riduce i Proprietari con Due Case

L'aumento della cedolare secca dal 21% al 26% per le locazioni brevi dalla seconda casa sta già producendo i primi effetti. Secondo i dati del Caf Acli aggiornati al 17 luglio 2026, su 1,19 milioni di modelli 730 presentati, solo il 9,6% dei locatori che dichiarano affitti brevi ha destinato a questa attività due o più immobili, con un calo dell'1,7% rispetto all'anno precedente.

Perché i locatori stanno cambiando strategia?

La crescita della tassazione ha spinto molti proprietari a valutare alternative più convenienti. In parallelo, è aumentata del 3,5% la quota di chi affianca all'affitto breve di un solo appartamento la locazione tradizionale di uno o più immobili.

Le alternative all'affitto breve

I contratti che stanno guadagnando terreno sono:

• Contratto transitorio (fino a 18 mesi): nei Comuni con oltre 10.000 abitanti, il canone deve rispettare gli accordi territoriali, ma la cedolare è al 10% (invece del 21% nei centri più piccoli).
• Contratto a canone concordato (3+2): cedolare al 10%.
• Affitto a studenti: cedolare al 10%.

Secondo il Rapporto residenziale Omi, nel 2025 il contratto transitorio ha rappresentato il 28,9% dei nuovi contratti registrati.

Vantaggi fiscali e pratici della locazione tradizionale

Scegliere un contratto lungo (anche transitorio) rispetto all'affitto breve offre diversi benefici:

1. Cedolare ridotta: si evita il 26% e si paga il 10% o il 21% a seconda del tipo di contratto.
2. Minori costi di gestione: niente pulizie frequenti, check-in, gestione prenotazioni.
3. Nessun obbligo Cin: non serve il codice identificativo nazionale né rispettare gli altri adempimenti per le locazioni brevi.
4. Meno rischi di morosità: contratti più lunghi riducono il turnover e i potenziali danni.
5. Nessuna presunzione di impresa: con l'affitto breve, dal 2026 il limite per restare privati è sceso a 2 appartamenti (era 4 nel 2025). Superandolo, scatta l'obbligo di partita IVA.

Esempio di convenienza economica

Prendiamo un canone annuo da affitto breve di 10.000 euro:

• Cedolare al 26% + costi di gestione (20%) = netto 5.400 euro (prima dell'IMU).
• Contratto al 10% con costi ridotti (5%): per ottenere lo stesso netto di 5.400 euro, basta un canone di 6.400 euro.
• Cedolare al 21% con costi al 10%: serve un canone di circa 7.300 euro.

Questo spiega perché, a parità di reddito netto, molti preferiscono abbassare il canone ma pagare meno tasse e sostenere minori spese.

I dati 730 2026: un primo segnale

I dati del Caf Acli mostrano che la percentuale di chi dichiara canoni da locazione breve è rimasta stabile (poco sotto l'1% tra 2025 e 2026). Tuttavia, il calo dei locatori con due o più immobili indica un aggiustamento in corso. Non si tratta ancora di una rivoluzione, ma di un primo adattamento alle nuove regole.

Consigli pratici dello Studio Agnese Febbraro

Se possiedi più di un immobile e stai valutando se continuare con gli affitti brevi, considera:

• Valuta il rendimento netto: calcola non solo le tasse, ma anche i costi di gestione, pulizia, manutenzione e tempo dedicato.
• Confronta le aliquote: la cedolare al 10% per contratti concordati o transitori può essere molto vantaggiosa, specialmente se il canone calmierato è comunque competitivo.
• Attenzione al limite dei 2 appartamenti: dal 2026, se affitti in breve più di due immobili, scatta l'obbligo di partita IVA. Pianifica per tempo.
• Consulta un professionista: ogni situazione è unica. Noi dello Studio Agnese Febbraro possiamo aiutarti a scegliere la formula più conveniente per il tuo portafoglio immobiliare.

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🤖 Nota: Questo articolo è stato rielaborato automaticamente tramite Intelligenza Artificiale (AI) a scopo informativo.